Una reflexión sobre las cláusulas penales de los contratos de arriendo

Al momento de arrendar los propietarios buscan las mayores garantías y por esta razón los candidatos deben demostrar ingresos suficientes que permitan cumplir con los compromisos adquiridos, tener antecedentes comerciales favorables y contar con un codeudor que pueda responder en la eventualidad de no pago.
Además,  todo contrato de arriendo contiene cláusulas penales que resguardan  de la morosidad o el no pago de los gastos comunes y servicios.
En el caso de los gastos comunes, se establecen intereses que no pueden ser más altos que el interés máximo convencional fijado por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras y respecto a las multas el arrendador es libre de fijar la multa que estime conveniente (dentro de lo razonable, tampoco se trata de aplicar una multa de UF 100!) siempre y cuando el arrendatario esté de acuerdo.

Cuando el arrendatario es buen pagador no tendría por qué hacer mayores objeciones a las claúsulas penales. No se trata tampoco de que el arrendador a la primera vez que se presente un atraso en los pagos aplique automáticamente  el rigor de la letra.  Por esta razón es importante que arrendatario y arrendador estén comunicados y fomenten una buena relación. Si surgiera una dificultad para el pago de una mensualidad por una razón de fuerza mayor y el arrendatario le avisa al arrendador de esta situación, no debiera haber mayores problemas, y en este caso es aconsejable dejar por escrito  que el perdón fue una excepción y la cláusula penal sigue estando vigente.

Colocar cláusulas penales no es nada personal en contra del arrendatario sólo que es necesario contemplar posibles escenarios no deseables.  Ningún arrendador quisiera tener que llegar a cobrar multas por no pago y menos embarcarse en un juicio, pero podría suceder…

En una oportunidad me pasó que una persona quería arrendar un departamento y le envió a su abogado el borrador del contrato y éste le aconsejó suprimir la cláusula que autoriza al arrendador a publicar la morosidad de su arrendatario.  Obviamente que el propietario no estuvo de acuerdo y el arriendo no resultó. ¿Cuál es el temor frente a esta cláusula?   Esto despierta sospechas  y  definitivamente no es un buen candidato. Aquí aplica perfectamente el dicho “Quien nada hace nada teme”.

La cláusula de la discordia fue la siguiente:

“Con el Objeto de dar cumplimento a la Ley 19.628 (Título I, art. 4º), sobre protección de datos de carácter personal, el arrendatario faculta irrevocablemente al arrendador para que pueda dar a conocer la morosidad en el pago de las rentas de arrendamiento, gastos comunes y consumos del inmueble arrendado, proporcionando dicha información a cualquier registro o banco de datos personales, por ejemplo DICOM, con el objeto de que sea divulgado, relevando el arrendatario a la arrendadora y al administrador del inmueble arrendado de cualquier responsabilidad que se pudiera  derivar al efecto.”

Si el arrendatario tiene buena conducta con los pagos, nada puede suceder. Igual que en el colegio, si hacemos bien las tareas, tenemos una buena nota, si no, nos sacamos un rojo.

La duración de los contratos de arriendo

Contratos a plazo fijo: Hay contratos en que las partes han señalado un plazo  de duración determinado. Por ejemplo que el contrato durará cuatro años. En tales casos la llegada del plazo pone fin automáticamente al contrato, sin que sea necesario un aviso previo o una declaración de voluntad de las partes, según lo dispone el artículo 1954 del Código Civil. Si el arrendatario no restituye voluntariamente el inmueble al vencimiento del contrato, la restitución deberá hacerse a través de una demanda.

Contratos indefinidos: Son aquellos que no se extinguen mientras las partes no manifiesten su voluntad de ponerle término. Por ejemplo cuando se indica que la duración del contrato será indefinida. En estos casos y en los contratos mes a mes, la forma de poner término es a través del desahucio.
El desahucio o plazo de gracia es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato, es un beneficio que goza el arrendatario para no ser obligado a desocupar el inmueble durante dicho plazo.
La anticipación con que debe darse el desahucio dependerá de la medida de tiempo que regula los pagos. Si en el contrato se acordó que la renta se pagará cada mes, el desahucio debe darse con un mes de anticipación. En otros casos el plazo es de dos meses contados desde la notificación, plazo que aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. El plazo total del desahucio no podrá exceder de los seis meses.
Importante! El plazo de gracia no significa que no se pagarán las rentas.

La mantención de la propiedad arrendada

Respecto a la mantención de la propiedad, las responsabilidades son compartidas. En cuanto al arrendador, es su responsabilidad entregar el inmueble en estado de servir al fin con el que fue arrendado. Es decir que si voy a destinarlo con un fin habitacional, obviamente debemos tener agua caliente, de otra manera no podríamos usar adecuadamente la propiedad arrendada. Ahora bien, si hay un cristal roto, una lámpara mala o una pared muy manchada, en estos casos se podría llegar a un acuerdo. O bien el arrendador lo arregla antes de la entrega, o si no el arrendatario se puede hacer cargo y descontar el gasto del canon mensual de arriendo. También podría darse el caso de que al arrendador no le interese entregar en buen estado la propiedad y el arrendatario renuncie a su derecho y quede así estipulado en el contrato.

Está contemplado que si el mal estado del inmueble impide usar el inmueble para el fin con el que fue arrendado, el arrendatario tendrá derecho a pedir término del contrato aunque el arrendador no conociese el mal estado al momento de firmar el contrato (art.1932 del Código Civil) Ahora bien, si el arrendador sabía del mal estado y no lo manifestó anteriormente el arrendatario tendrá derecho a pedir término al contrato y asimismo indeminzación.

Por su parte al arrendatario deberá mantener el inmueble en buen estado de conservación y hacerse cargo, a su costo, de las reparaciones locativas, es decir, los deterioros o desperfectos que se producen por responsabilidad del arrendatario o de las personas por las cuales éste responde, por ej: la mantención del sistema eléctrico, el alcantarillado, agua potable, redes de gas, reparación de artefactos sanitarios, llaves, enchufes, conservación de pinturas, funcionamiento de los servicios de calefacción y agua caliente.
El arrendatario debe restituir la propiedad en el mismo estado que fue recibida, teniendo en cuenta el legítimo desgaste ocasionado por el uso y para esto es muy importante que al momento de firmar el contrato las partes incluyan un inventario que describa el estado actual del inmueble.


Si el arrendatario quisiera cambiar la pintura de las murallas, colocar una grifería más moderna o separar los ambientes con tabiques divisorios y hacer varias estaciones de trabajo, estamos hablando de mejoras y en estos casos el arrendador no tendrá obligación de pagar suma alguna por ellas, cualquiera sea su carácter, naturaleza o monto, sin perjuicio de poder convenirse otra norma por escrito. Toda transformación en el inmueble deberá contar con la aprobación previa del arrendador.

Sobre accesos y estacionamientos

Recientemente conversando con un amigo, me contaba que un proveedor de la empresa en la que él trabaja le comentó que está instalado en la Torre Titanium y estaba seriamente pensando en cambiarse de lugar por las incomodidades que le generan los tacos en las horas de ingreso y vuelta a la casa. Muy top el sector, pero ¡qué lata!
En una oportunidad arrendé una oficina en Alcántara 200, El Golf, el edificio no tenía estacionamientos de visita y en el sector resulta muy difícil encontrar uno. Muchos interesados desechaban esta oficina precisamente por esta razón.  
Los accesos y estacionamientos son dos variables muy importantes a tomar en cuenta al momento de arrendar una oficina ya sea pensando en quienes trabajan en ella o en los clientes que la visitan.

Actualmente arriendo una casa para oficina que no está en un sector top, ni en Sanhattan, ni en la Ciudad Empresarial ni en la Torre Titanium pero tiene muchas otras bondades.

Es una casa en el sector de Av.Ricardo Lyon y Av. Diego de Almagro, de los años 40, con ambientes muy amplios, pisos de parquet, amplia recepción, elegantemente decorada. Y un detalle muy importante: en la casa hay espacio para estacionar fácilmente unos diez vehículos  y también en el entorno es fácil encontrar estacionamientos. Con accesos por avenidas Bilbao, Los Leones, Pedro de Valdivia y Ricardo Lyon sin grandes congestiones a las horas picks.
A tener en cuenta.

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Algunas recomendaciones al momento de arrendar una propiedad

Cuando arriendes una propiedad ten en cuenta que seguramente habites en ella un buen tiempo, por lo que es recomendable tener presente algunas recomendaciones para no arrepentirnos una vez que hayamos firmado el contrato de arriendo.

Compara precios de arriendo en el mercado. Revisa la oferta del Portal Inmobiliario o emol.com. 

Visita un buen número de propiedades y cuando estés interesado en una de ellas ten a mano la documentación necesaria (respaldo de ingresos, RUT, certificados AFP, principalmente) para no perder tiempo ya que los arriendos son muy dinámicos y podrías llegar a perder el arriendo.

Si quieres conocer cómo es el edificio no le preguntes al corredor ni al dueño, habla con el conserje o con algún vecino.

Tómate un tiempo y lee el Reglamento de Copropiedad de manera de no llevarte sorpresas al momento de habitar la propiedad.

Si tienes mascotas recuerda preguntar si el Reglamento de Copropiedad lo permite.

Estudia el entorno, un ejemplo: podría haber plazas  que muchas veces son centros de reunión de jóvenes que llegan a tomar alcohol, hacer destrozos o tocar música a las cuatro de la mañana.

Si hay colegios cerca debes saber que en los horarios de entrada y salida  podría generarse tacos.

Qué tan alejada es la locomoción colectiva. Piensa fundamentalmente en tus niños.

¿Cuál es el equipamiento del sector? Hay cerca supermercados, farmacias, bancos, restaurantes,   etc.

¿El sector está bien iluminado?

Antes de ingresar a la propiedad revisa el inventario junto con el propietario ya que deberás entregarla en el mismo estado que la recibiste. 

Uruguay, impresiones de mi país

Nací en Montevideo, Uruguay, una ciudad de menos de dos millones de habitantes.Un lugar tranquilo en el que la gente se apropia de los espacios públicos, famosa por su  rambla costera  lugar de encuentro de los montevideanos;  buenos para juntarse en los bares y dejarse llevar por la buena conversa, el olor a carne asada invade la ciudad, hay parrilladas en cada esquina; de cielos azules y transparentes; si bien existe los problemas de seguridad de las grandes urbes, todavía es posible ver casas sin rejas y puertas despreocupadamente abiertas. Un lugar de gente humilde, sin grandes riquezas y que recibe amablemente al turista. Los invito a ver el video que resume notablemente los principales aspectos de nuestra cultura y nuestra gente. 

El buen candidato

Elegir un buen arrendatario es una preocupación constante para quienes desean arrendar su propiedad. ¿Quién no ha escuchado de arrendatarios malos pagadores, que dejan la propiedad en pésimas condiciones, o que directamente se "echan el pollo" dejando cuantiosas deudas.
En la selección de un arrendatario, si bien no es posible garantizar que en el futuro no surgirán  problemas, sí es factible tomar todas las precauciones y evitar así situaciones que se podrían haber prevenido.
Les cuento el proceso.
En primer lugar solicito documentación que respalde los ingresos y antigüedad laboral del candidato.
Si todo está OK seguimos avanzando.
Reviso entonces los antecedentes comerciales que proporcionan información actualizada de protestos y morosidades del sistema financiero y comercial.

Pero esto no es todo.
Conversando con el candidato durante  el tiempo de la postulación  y hasta el momento de firmar el contrato se evalúan otros elementos que no tienen que ver con la documentación requerida: por un lado una cuestión de "olfato" que sólo lo da la experiencia y por otro, la actitud que demuestra el potencial arrendatario. 
Hay personas que entregan toda la documentación solicitada sin inconvenientes pero hay otras que no cumpliendo con los requisitos, tratan de adecuarlos. Me explico: hay personas que dicen: " yo vengo de U.S.A, trabajo en una empresa multinacional y tengo la Green Card" como si fuera un antecedente suficiente , otros pretenden llegar a la renta mínima requerida con el sueldo de su cónyuge o hacen gala de sus  títulos académicos,  etc.
Algunos se ofenden cuando se les pide un codeudor solidario (aval) argumentando que tienen los ingresos más que suficientes para cumplir sus compromisos o que no están acostumbrados a involucrar a terceros en sus asuntos.
En otros casos, llegado el momento de la firma de la escritura, colocan trabas argumentando como ilegales ciertas cláusulas, sobre todo las penales.
En definitiva, si la persona cuestiona mucho, mejor dejarlo afuera. Si empieza alegando, mejor no tenerlo como arrendatario. Chau no más!

Cuando se encuentra al candidato adecuado todo fluye.
Todo lo anterior debe conjugarse con la ansiedad del propietario que en la mayoría de los casos tiene prisa por concretar el arriendo y presiona por quitarte la exclusividad en la gestión.
Y por supuesto, para finalizar, un buen contrato que brinde la mayor de las garantías tanto a los arrendadores como arrendatarios.
Si resulta, estaré satisfecho por haber cumplido la tarea encomendada y, si no, también por no haber recomendado un candidato que no era el adecuado.